민법전 제725조의 규정에 따르면 일대물은 임차인이 임대계약에 따라 점유하는 기한내에 소유권이 변동되여도 임대계약의 효력에는 영향을 미치지 않는다.
례를 들면 리모가 왕모와 주택임대계약을 맺고 왕모의 집 한채를 임차했는데 임대 기한은 올해 8월부터 명년 8월까지이다. 만약 2021년 3월에 왕모가 장모에게 이 집을 팔았고 장모가 리모더러 이 집에서 이사할 것을 요구한다면 리모는 자기가 계속 이곳에 살 권리가 있다고 떳떳하게 말할 수 있다. 왜냐하면 이 주택의 소유권자가 왕모로부터 장모로 변했다고 하더라도 리모와 왕모 간의 주택임대계약은 여전히 유효하기 때문이다. 이것이 바로 ‘매매가 임대차관계를 파괴하지 않는다’는 제도이다.
집주인이 집을 팔려고 한다면 임차인에게 우선구매권이 있을가? 임대인이 임대주택을 매각할 경우 민법전의 규정에 따르면 동일한 조건에서 임차인은 우선구매권을 가진다. 여기서 '동등한 조건'은 주로 주택구매가격, 지불방식이 할부이든 일시불이든 같은 경우를 말한다. 례를 들면 리모가 왕모의 집을 임차했는데 그 기한은 명년 1월까지이다. 왕모는 기한이 지난 후에 이 집을 장모에게 팔 계획이 있다. 임대계약이 만료된 후 ‘매매가 임대차관계를 파괴하지 않는다’는 제도가 효력을 잃기에 리모는 계속 이 집을 점유할 수 없게 된다. 그러나 이 때 리모는 이 집이 마음에 들고 이미 살아가는 데 습관되였기에 이사하지 않으려고 하며 이 집을 구매하고 싶어한다. 리모의 주택에 대한 안정성 수요를 보장하기 위해 민법전은 리모에게 동등한 조건에서의 ‘우선구매권’을 부여했다. 다시 말하면 만약 장모와 리모가 모두 150만원을 내여 이 주택을 사고 지불방식도 일치하다면 리모는 임차인으로서 다른 사람보다 먼저 이 주택을 구매할 권리가 있다.
'동등한 조건에서의 우선구매권'도 례외가 있다. 즉 임차인은 주택의 공유권자나 집주인의 근친자보다 우선구매권이 없다. 상술한 례에 비추어 만약 왕모가 임대계약이 만료된 후 이 집을 왕모의 누님에게 팔려고 한다면 왕모의 누님이 내놓은 가격이 리모의 가격보다 낮다고 하더라도 리모는 왕모의 누나보다 먼저 이 주택을 구매할 권리가 없다. 이 역시 민법전이 백성들의 수요를 충분히 고려하여 만든 인간미가 넘치는 법률설계이다.
임차인에게 우선임차권이 있는가?앞에서 말한 우선구매권은 주택임대계약이 만기된 후 집주인이 집을 팔려고 하는 경우에 적용된다. 그러나 주택임대계약이 만기된 후 집주인이 계속 그 주택을 임대하려 할 경우 민법전에서도 마찬가지로 임차인에게 동등한 조건에서의 우선임차권을 부여했다.
민법전 제734조 제2 항은 ‘임대기한이 만료되면 주택의 임차인은 동등한 조건에서 우선적으로 임차할 권리를 가진다.’고 규정하고 있다.
이 법률에는 리모와 왕모간의 임대계약이 만료된 후 왕모가 인터넷에 계속 그 집을 임대한다는 정보를 발표해야 한다고 규정되여있다. 이런 상황에서 왕모가 제시한 새로운 임대조건을 리모가 받아들인다면 리모는 다른 사람보다 먼저 같은 조건으로 이 주택을 임차할 권리가 있다.
(북경시 상공변호사사무소 고급동업자인 류흥연 변호사, 변호사조리 왕신)
