상반기 부동산시장 4대 동향 주목…기업체 사업 다각화 추세
부동산기업 실적 돌파, 다원화 배치 지속
2018년 07월 13일 09:40【글자 크게
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상반기 부동산시장의 발전상을 총화해보면 전반 부동산시장의 올해 추세는 비교적 '모순'된 양상이 력력하다.
부동산기업의 실적이 계속 고고행진한다. 벽계원부동산회사의 상반기 판매액만 4000억원을 돌파해 지난해 총량의 75%에 해당되고 재차 새로운 돌파를 이룩할 전망이다. 동시에 부동산기업의 다원화 배치가 지속적으로 다그쳐지고 농업, 자동차 등 부동산업종과 거리가 있는 령역에도 이미 부동산기업들이 배치를 하고 있다.
동향1: 정책 조절 지속적 강화
“주택은 거주하는 것이지 투기하는 것이 아니다.”는 방향의 인솔하에 2018년에 들어서 부동산시장에 대한 조절이 느슨해지지 않았을 뿐더러 부분적 인기도시의 조절정책은 지속적으로 강화되고 있다.
공개적인 보도에 의하면 올해 5.1절을 전후하여 주택및도시농촌건설부에서는 부동산시장 조절 문제와 관련해 서안,해구 등 12개 도시와 회담을 진행했다. 성도,태원과 회담을 할 때 국가주택및도시농촌건설부 책임자는 부동산시장 조절 목표를 견지하고 강도를 낮추지 않으며 지방조절 주체책임을 시달하고 도시, 지역에 따라 정밀하게 시책하며 부동산시장의 평온하고 건전한 발전을 담보해야 한다고 지적했다. 6월말에 이르러 국가주택및도시농촌건설부 등 7개의 부와 위원회에서 련합으로 공문을 발표해 국내 30개 도시에서 부동산시장 혼란을 정돈하는 전문행동을 펼치기로 결정했다.
올 들어 각지의 부동산시장 조절 정책은 이미 수백차에 달하고 3, 4급 도시에로 확장하는 양상을 띠였다. 올해 6월, 호북성 이창, 강소성 서주에서 판매제한 정책을 선포했다. 해남은 4월 22일에 조절정책을 강화해 ‘전 지역 구매제한’ 정책을 실시하여 해남에 정착했더라도 련속 2년 동안의 사회보험을 납부해야만 주택을 구매할 수 있어 ‘사상 가장 엄한 조절’ 정책으로 거론되였다.
지난해 조절수단이 구매제한, 대출제한, 판매제한, 계약제한 등 면에 집중된 것과 달리 올해 부동산시장 조절 정책에는 세밀하고 혁신적인 조치가 추가되였다. 례하면 상해, 남경 등 도시의 부분적 부동산기업에서는 번호 추첨으로 주택을 구매하는 방식을 취했고 서안, 장사, 항주 이 3개의 도시에서는 선후하여 새로운 규정을 실시해 기업과 사업단위에서 상품주택을 구매하는 것을 제한했다.
이와 동시에 일부 도시에서는 점차 부동산 장기 효과적 기제 건립을 탐색하고 정책을 출범했다. 6월 5일, 심수에서는 ‘주택 제도 개혁을 심화하고 다주체에서 공급하고 다경로로 주택 임대 구매를 병행 추진하는 주택 공급과 보장 체계를 다그쳐 건립할 데 관한 의견 (의견청구 초안)’을 발표했다. 이 초안은 향후 심수의 주택공급체계내의 인재주택, 안거주택, 공공임대주택의 비중을 대폭 증가하여 신증 주택공급 총량의 60% 좌우를 차지할 것을 제의했다.
동향 2: 부동산기업 자금줄 팽팽
부동산시장에 대한 끊임없는 조임 정책으로 부동산기업의 판매 회수자금 속도가 늦어지게 한다. 국가통계국에서 발표한 데이터에 따르면 올해 1월부터 5월까지 전국 부동산개발투자액은 4조 1420억원으로서 지난 동기 대비 명의상 10.2% 성장, 부동산개발기업들의 토지구매면적은 7742만평방메터로서 지난 동기 대비 2.1% 증가, 토지거래가격은 3522억원으로서 지난 동기 대비 16% 증가했다. 꾸준히 상승하는 토지 유지가격에 대비해 판매 회수자금 속도가 늦어지는 것은 부동산기업의 자금줄이 여전히 경색돼있음을 의미한다.
자금줄의 긴장현상은 이미 오래되였으나 그 원인은 단지 판매 회수자금 속도가 늦어서만이 아니다. 일부 기업들은 부채 조달로 자금압력을 완화시키려 했으나 융자경로가 점점 좁아지는 리유로 이미 여러 기업들에서 부채조달이 중단됐다.
6월 하순, 국가심계서, 중국인민은행, 국가발전개혁위원회 등 부문은 부동산시장의 감독관리에 대해 입을 열었다. 중국인민은행이 6월 22일에 발표한 ‘중국구역금융운행보고(2018)’는 현재 부동산시장 발전은 총체적으로 안정적이나 부분적 부동산기업들은 부채비률이 비교적 높고 상환압력이 크다고 지적하면서 도시마다 실정에 맞게 거시적이고 신중한 주택 금융관리 정책을 계속 시행해야 한다고 요구했다.
부동산 연구기구인 커뤄이(克而瑞)는 한 분석문장에서 융자난과 자금긴장은 모든 부동산기업이 직면한 가장 큰 문제인데 이는 부동산기업의 중장기 투자강도를 제약하고 부동산기업들간의 구도적 분화를 심화시킨다고 제기했다.
당면 화페정책의 안정적이고 중성적인 주기조는 변화가 없으나 4월과 6월 중국인민은행에서 실시한 두차례의 저금준비금률 하향조절은 일정하게 시장의 압력을 완화시키는 역할을 했다. 부동산경제학자 등호지는“총체적으로 6월에 저금준비금률을 하향조절해 7000억원의 자금이 석방되면서 확실히 지난해말부터 지금까지의 전국적 자금긴장 상황을 완화시킬 수 있다.”고 밝혔다. 한편 현재로서는 단기간내에는 리자가 오를 가능성이 크지 않으며 부동산 대출 리자률 상승세가 정지될 것이라 했다.
올해 하반기의 전망에 대해 커뤄이는 자금력이 약한 중소부동산기업들의 단점이 뚜렷하기에 더욱 강렬한 자금회전 압력을 받게 될 수 있는데 이들은 전력을 다해서 대상개발주기를 압축하고 각종 판매수단을 동원하여 실적을 올리고 자금회수를 할 것이라고 지적했다.
동향 3: 기업간 실적 갈수록 확대
커뤄이연구쎈터에서 발표한 ‘2018년 상반기 중국 부동산기업 매출 TOP200 순위’에 의하면 6월말까지 7개 부동산기업의 루계 판매액이 1000억원을 돌파했고 25개 부동산기업의 루계 판매액이 500억원에 달했으며 올 한해 1000억원의 판매액을 달성할 부동산기업은 30개 이상에 달할 것으로 예상했다.
벽계원, 항대, 만과 세개 부동산 선두기업의 판매액은 줄곧 월등히 앞서고 있다. 그중 벽계원에서는 상반기 판매액 4124.8억원을 실현해 지난해 상반기 동기 대비 45.13% 성장하고 지난해 업적의 75%를 실현했다. 항대, 만과 두 기업의 판매실적 증폭은 벽계원보다 높지 않지만 6월말까지 이미 3000억원을 돌파했다.
이 3개 기업외 보리, 융창, 록지, 중해 등 기업의 판매액도 이미 1000억원을 넘었다.
부동산기업 상반기 업적의 급증은 2.4분기 대폭 상승에 힘을 입었다. 커뤄이 통계데이터에 근거하면 통계에 포함된 TOP100 부동산기업 가운데서 6월 총판매액은 1조 1094억원에 달했고 전달 대비 34.7% 성장, 지난 동기 대비 45% 이상 증가했다. 이 밖에 6월 한달 매출액이 100억원을 넘는 기업이 37개에 달했다.
이런 현상에 대해 커뤄이 부동산연구의 분석에 따르면 이는 주로 여러 도시들에서 가옥예매허가증 관리면에서 통제를 느슨히 했지만 지속적이고 엄격한 정책 조절이 계속되자 부동산기업들이 거대한 자금압력에 직면해 빠른 자금 회전과 가격 인하로 판매를 추진하려는 념원이 다소 제고되면서 가격으로 수량을 바꾸는 방식으로 실적 규모를 성장시켰기 때문이라고 했다.
기업의 분화 국면도 지속되고 있다. 올 상반기 부동산 업적 TOP20과 TOP50 등급 문턱 상승폭이 가장 높은데 50%에 달했다. 한편 커뤄이는 향후 판매순위 100강 밖의 부동산기업이 업종 분화 국면의 영향을 더욱 뚜렷하게 받을 것으로 예상했다.
동향 4: 업종 뛰여넘는 운영 질적 돌파
“40년 전에 농사를 지었지만 40년 후에도 돌아가 농사를 지으렵니다.” 이는 양국강이 올해초 벽계원집단 년도사업회의에서 한 얘기이다. 지난해부터 지금까지 양국강은 공식장소에서 자기의 농민출신과 농업에 투신하려는 소망을 수차 언급했다. 이와 동시에 벽계원에서도 전 현 부축, 산업 빈곤층부축 등 여러개 대상을 가동하고 향촌진흥의 길에 올라섰다.
올해 6월 벽계원농업과학기술혁신포럼 및 브랜드발표회에서 현대농업에로의 진군을 정식으로 선포하고 이를 계기로 농민들의 소득을 증가시키고 농촌발전을 촉진할 것을 희망했다. “40년 전에 저는 농민이였고 개혁개방으로 제1대 농민공으로 되였으며 한걸음한걸음 오늘까지 왔습니다. 벽계원이 현재 파워를 갖추었으며 더욱 많은 일을 해야 할 책임이 있다고 생각합니다.” 이날 발표회에서 양국강은 자기가 농업에 발을 들여놓은 최초의 소망을 이렇게 밝혔다.
현대농업을 어떻게 심층적으로 운영할 것인가에 대해 양국강은 농업발전은 자금투입 뿐만 아니라 과학과 인재가 있어야 한다며 벽계원은 현재 여러개 협력단위와 전략적 합작 기틀협의를 체결하고 각계의 공동인식과 응결력을 집결하여 농업산업 협력을 전개하고 우세를 상호 보충하며 련동발전을 실현할 것이라고 했다.
벽계원이 현대농업에 진군한 것은 당면 형세에서 부동산기업들의 다원화운영이 일층 확장되였음을 의미한다. 부동산령역에서 부동산기업들은 이미 몇년 전부터 장기임대 아빠트, 건강양생산업, 문화관광산업, 특색마을 등 대상에 발을 들여놓았다. 현재 일부 규모를 갖춘 부동산기업들은 더욱 광활한 경영범위에 손을 내밀었고 업종을 뛰여넘어 운영을 하고 있다.
이 면에서 항대의 경영범위가 더욱 넓어지고 있다. 이미 널리 알려져있는 것은 항대 식량과 식용유, 항대금융, 항대건강 등 여러개 브랜드이다. 6월 25일, 항대에서는 공고를 발표해 집단 아래 항대건강이 67.467억 향항 딸라로 향항시영회사의 100% 주식을 수매하고 45%의 Smart King회사의 주식을 획득했다. 이로써 항대건강은 시영회사에서 소지한 Faraday Future(이하 FF) 45%의 주주권에 의해 정식으로 FF에 입주하고 신에너지 자동차 령역에 발을 들여놓았다.
항대가 FF에 입주해 자동차령역에로 진군한 것은 일시적으로 내린 결정이 아니다. 이 기업의 2017년도 보고 가운데서 고과학기술산업을 적극 탐색하고 민생 부동산을 토대로 하고 문화관광, 건강양생을 두 날개로 하며 고기술산업을 선두로 하는 산업국면을 점차 형성해야 한다고 제기했다. FF에 입주한 영향을 받아 항대건강주식은 정보를 공개한 두번째 날에 66.16% 상승하며 시가가 263.5억딸라 제고되였고 수매한 후 즉시 원금을 회수하여 고기술기업 진입에서 량호한 시작을 뗐다.
